Hohe Mietsteigerungen in deutschen Metropolen – Ursachen: Woher stammen die exorbitanten Mietpreise

Am 25.7.2023 hat der US-amerikanische Immobilienspezialist JLL aktuelle Daten zur Entwicklung der Mietpreise in den acht deutschen Metropolen veröffentlicht. Diese Zahlen wurden von den meisten deutschen Medien aufgegriffen. Laut ZDF sind die Mieten in den Großstädten stark gestiegen, Zeit Online berichtet, dass die Angebotsmieten im ersten Halbjahr erneut teurer geworden sind und ProSieben titelt, dass die Mietpreise in deutschen Großstädten explodieren und kein Ende in Sicht ist. Die Mieten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart sind im ersten Halbjahr 2023 im Durchschnitt um 6,7% im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 gestiegen. Der Preisanstieg im ersten Halbjahr 2022 betrug nur 3,7%, was bedeutet, dass der Mietpreisanstieg deutlich beschleunigt ist. Die höchsten Mieterhöhungen gab es in Berlin mit 16,7%, gefolgt von Leipzig mit 11,1%, während die Mieten in Stuttgart um 1,3% gesunken sind. Im Vergleich zu 2018 sind die Mieten in Berlin um 50%, in Leipzig um 29%, in Köln um 28%, in Hamburg um 21%, in Düsseldorf um 17%, in München um 16%, in Frankfurt um 11% und in Stuttgart um 7% gestiegen. Im gleichen Zeitraum ist das nominale Bruttoinlandsprodukt in Deutschland um 21,7% gestiegen, die Nominallöhne sind um 14% gestiegen und die Reallöhne sind um 4,8% gesunken. Für die meisten Menschen in den Metropolregionen sind die Mietkosten in den letzten fünf Jahren also deutlich gestiegen. JLL nennt als Hauptgrund für die steigende Mieteninflation eine „enorme Angebotsknappheit“ in den großen Städten, die sich durch den stockenden Wohnungsbau noch verstärken wird, da das Ziel der Bundesregierung, pro Jahr 400.000 Wohnungen fertigzustellen, nicht realisierbar ist. Im Gegenteil, die „deutlich sinkende Zahl an Baugenehmigungen“ deutet darauf hin, dass dieses Ziel auf längere Sicht nicht erreicht werden kann. JLL sagt, dass ein Ende der Mietanstiege daher nicht in Sicht ist.

Die hohen Mietbelastungen für die Haushalte haben verschiedene Gründe. Laut Statistischem Bundesamt geben die etwa 20 Millionen Hauptmieterhaushalte in Deutschland durchschnittlich 27,8% ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Kaltmiete aus. Das bedeutet, dass mehr als ein Viertel ihres monatlich verfügbaren Geldes für Wohnen ausgegeben wird. Hinzu kommen noch die Ausgaben für Heizung, warmes Wasser und Strom. Etwa 1,5 Millionen Haushalte haben eine Mietbelastung von über 50% und weitere 1,6 Millionen Haushalte haben eine Mietbelastung von 40 bis 50%. Das bedeutet, dass etwa jeder sechste Mieterhaushalt eine Zahlungslast von über 40% hat. In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern ist die Mietbelastung mit 28,9% höher als in mittleren oder kleinen Städten. Die Frage ist, warum der Anteil der Mieten an den Haushaltsausgaben so hoch ist und warum 20 Millionen Mieterhaushalte, also fast die Hälfte aller 40,9 Millionen Haushalte in Deutschland, mehr als ein Viertel ihres monatlich verfügbaren Geldes nur für die Kaltmiete zahlen.

Ein Beispiel, um diese Frage zu beantworten, ist das größte deutsche Immobilienunternehmen Vonovia, das Wohnungen vermietet. Vonovia verwaltet derzeit mit knapp 16.000 Mitarbeitern 488.000 Wohnungen in Deutschland. Die durchschnittliche Monatsmiete betrug 2022 7,49 Euro pro Quadratmeter, was 3,3% mehr als 2021 war. Die Mieteinnahmen beliefen sich 2020 auf 3,07 Milliarden Euro, 2021 auf 3,465 Milliarden Euro und 2022 auf 4,725 Milliarden Euro. Die Mieteinnahmen machen den größten Teil der liquiditätswirksamen regulären Konzerneinnahmen aus. Die Dividenden, die an die Aktionäre ausgeschüttet werden, betragen einen großen Teil dieser Einnahmen. Im Jahr 2020 wurden 954 Millionen Euro Dividende ausgeschüttet, im Jahr 2021 waren es 1.289 Millionen Euro und im Jahr 2022 waren es 676 Millionen Euro. Wenn Vonovia eine Wohnungsgenossenschaft ohne Gewinnerzielungsabsicht wäre und keine Dividenden ausschütten würde, könnten die Mieten der Vonovia-Miethaushalte um 31% niedriger sein. Über die betrachteten drei Jahre hinweg könnten die Mieten im Durchschnitt um mehr als ein Viertel (27,5%) gesenkt werden. Die Mieter zahlen also einen erheblichen Aufschlag, nur um die Dividenden an die Aktionäre zu ermöglichen. Wenn die Wohnungen von Vonovia in der Hand einer Genossenschaft ohne

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Starke Mieterhöhungen in deutschen Großstädten – Hintergründe: Woher kommen die hohen Mieten?

Am 25.7.2023 veröffentlichte der US-amerikanische Immobilienspezialist JLL aktuelle Zahlen zur Mietpreisentwicklung in den acht deutschen Metropolen.[1] Die Zahlen wurden von praktisch allen deutschen Leitmedien aufgegriffen: ZDF berichtete darüber unter dem Titel „Studie: Mieten in Großstädten stark gestiegen“[2], Zeit Online: „Angebotsmieten haben sich im ersten Halbjahr erneut verteuert“.[3] ProSieben titelte: „Mietpreise in deutschen Großstädten explodieren: Kein Ende in Sicht“.[4] Von Christian Kreiß. Dieser Beitrag ist auch als Audio-Podcast verfügbar. Podcast: Play in new window | Download Starke Mieterhöhungen Gemäß der Studie haben sich die Mieten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart im ersten Halbjahr 2023 im Durchschnitt um 6,7% gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 erhöht. Im ersten Halbjahr 2022 hatte der Preisanstieg nur 3,7% betragen, der Mietpreisanstieg

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